Rynek domów jednorodzinnych realizowanych przez deweloperów i spółdzielnie mieszkaniowe w granicach Warszawy jest nieporównywalnie mniejszy od rynku mieszkań w domach wielorodzinnych.

Większość domów jednorodzinnych w aglomeracji warszawskiej realizowana jest przez inwestorów indywidualnych, czyli rodziny budujące domy dla siebie i małe firmy  budujace  w ramach działalności gospodarczej. Tak realizowanych domów powstaje w Warszawie około 1,5 tys. rocznie. Dużo więcej, bo około 5 tys. buduje się poza granicami miasta, przy czym liczba ta w ostatnich kilku latach rośnie. A to oznacza, że wiele zamożnych rodzin zaspokaja swoje potrzeby mieszkaniowe nie poprzez zakup apartamentu, lecz przez budowę nowego domu.

Typowy budowany indywidualnie dom podmiejski jest domem wolno stojącym, na działce od kilkuset do niespełna dwóch tysięcy metrów kwadratowych i ma od 150 do 250 mkw. powierzchni użytkowej.

Liczba domów budowanych w granicach miasta przez inwestorów instytucjonalnych jest bardzo skromna - to 300-450 rocznie. Są to najczęściej nieduże osiedla domów szeregowych lub bliźniaczych, budowane w Wawrze, Białołęce, w południowej części Ursynowa czy Wilanowa. W najbliższych dwóch latach sporo domów oddane będzie również w Wesołej.
Do rzadkości należą takie inwestycje jak luksusowe wille w osiedlu Marina Mokotów. Jest to spowodowane brakiem terenów przeznaczonych w planach miejscowych pod takie budownictwo.

Domy szeregowe powstające w osiedlach na obrzeżach miasta są pod względem ceny alternatywą dla trzypokojowego mieszkania na Ursynowie.Przy relatywnie skromnej ofercie nie ma problemów ze znalezieniem na nie chętnych: w aktualnie sprzedawanych osiedlach blisko 3/4 domów ma już właścicieli. Uchwalenie nowych planów zagospodarowania otworzy szersze możliwości realizowania takich osiedli.

Trzeba pamiętać przy tym, że domy w granicach miasta nie mogą być tanie: cena gruntu i wielkość domów windują ceny daleko powyżej cen mieszkań popularnych. Wprawdzie pojedyncze domy można kupić w granicach 300 tys. zł, ale w większości dzielnic najtańsze domy kosztują grubo ponad 600 tys., wiele przekracza 1 mln zł, a najdroższe - 1 mln euro. Dodatkowo wymagają sporych funduszy na wykończenie.Tymczasem na rynku dominują nabywcy młodzi, najczęściej poszukujący pierwszego mieszkania, których z jednej strony nie stać na dom, a z drugiej – wcale nie marzą o mieszkaniu na dalekich peryferiach.

Najszybciej sprzedają się domy w cenach porównywalnych z cenami trzypokojowych mieszkań. Jeśli za 80-metrowe mieszkanie na Ursynowie z miejscem postojowym trzeba zapłacić blisko 600 tys. zł, to nic dziwnego, że nie ma problemu ze znalezieniem chętnych, gotowych kupić za tę samą cenę nieduży domek szeregowy z trzema sypialniami, garażem i kawałkiem ogródka na obrzeżach miasta.

Monitoring planów deweloperów wskazuje na stopniowy wzrost liczby realizowanych i projektowanych domów: w najbliższych 2 latach powinno być oddanych ponad tysiąc domów w granicach miasta.

Poza granicami Warszawy inwestorzy instytucjonalni budują na sprzedaż rocznie około tysiąca domów - najwięcej w gminach Piaseczno, Grodzisk Mazowiecki, Łomianki, Jabłonna, Konstancin-Jeziorna, Otwock i Lesznowola.

W najbliższych kilku latach podaż w tym segmencie będzie umiarkowanie rosła, jednak za kilka lat powinno wystąpić kilka czynników zwiększających ten segment rynku. Z jednej strony w rodzinach dzisiejszych dwudziestolatków zaczną się pojawiać dzieci i zaczną oni poszukiwać domów w cenach większych mieszkań, z drugiej powinny stać się dostrzegalne efekty inwestycji w obwodnice, mosty, trasy wylotowe, system szybkiej kolei miejskiej, a także w infrastrukturę techniczną. Gotowe będą także projekty na terenach kupionych niedawno i planowanych do zakupu przez firmy deweloperskie.

Kumulacja pozytywnych efektów powinna wystąpić w latach 2010-2012. Trudno jednak oczekiwać, aby pojawiły się w granicach Warszawy większe skupiska domów wolno stojących. Będą to zapewne osiedla stosunkowo tanich, niedużych i niepodpiwniczonych domów szeregowych lub bliźniaczych.
Uzupełnieniem oferty będą mniej liczne zespoły droższych rezydencji, usytuowanych na większych działkach w okolicach Konstancina, Zalesia, Puszczy Kampinoskiej czy Mazowieckiego Parku Krajobrazowego.

Kazimierz Kirejczyk
prezes Reas Konsulting